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Conheça os tipos de financiamento imobiliário e encontre o melhor para você

Conquistar a casa própria é, sem dúvidas, um grande sonho de todo brasileiro. Entretanto, muitos não conseguem realizá-lo por conta da falta de dinheiro para arcar com o valor do imóvel. Para realizar esse objetivo, você conhece os tipos de financiamento imobiliário?

Se você se identificou com essa situação, não se preocupe. Temos a solução ideal para você sair do aluguel e finalmente comprar um imóvel: realizar um financiamento imobiliário.

O mercado oferece diversos tipos de financiamento imobiliário e, quando atrelado a um planejamento de pagamento eficaz, é possível adquirir a casa própria sem ter que esperar acumular a quantia total do imóvel.

Esse processo ainda deixa muitas pessoas confusas sobre quais critérios influenciam ou não na aprovação do crédito. Ficou curioso para saber quais são os tipos de financiamento imobiliário existentes?

Acompanhe o artigo que preparamos para você entender tudo sobre financiamento imobiliário e encontrar o que melhor se encaixa na sua necessidade com base nas taxas de juros dos bancos!

O que é e como funciona um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário, conhecido também como financiamento habitacional, nada mais é do que pegar emprestada uma quantia de dinheiro de uma instituição financeira para investir na compra de um imóvel

O empréstimo da linha de crédito em longo prazo é feito por meio de um contrato acordado entre o comprador e o credor, definindo as cláusulas de acordo com o tipo de financiamento imobiliário escolhido.

O processo acontece da seguinte maneira: o comprador paga um valor de entrada, pega emprestado o valor restante e o divide em parcelas a serem pagas com juros e encargos em até 35 anos.

Geralmente, os bancos sugerem uma entrada de 10% do valor total do imóvel. Entretanto, caso o comprador deseje pagar mais, o valor do financiamento diminui.

Alguns fatores são levados em consideração para definir a quantia emprestada. Confira:

  • o tipo de imóvel;
  • taxa referencial;
  • taxas dos bancos;
  • tempo de financiamento; e
  • seguros MIP (Morte ou Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel).

Os bancos dispõem de diversos programas de financiamento. É só analisar as opções disponíveis na sua cidade e escolher a que melhor se encaixa nas suas condições financeiras.

Utilize um simulador de financiamento imobiliário antes de procurar uma instituição financeira para conhecer um pouco como são os valores e as condições de empréstimo.

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Taxas de amortização

Na área financeira, o termo “amortização” significa abater uma dívida em prestações. Entretanto, quando valores altos são trabalhados em um período longo de tempo, muitas taxas acabam sendo incluídas. 

Observando a equação abaixo, lê-se que a amortização é igual à parcela menos os juros. Ela é válida para todos os sistemas de amortização, modificando apenas a maneira de chegar aos valores de cada item da equação.

AMORTIZAÇÃO = PARCELA – JUROS

Confira as três modalidades do sistema de amortização disponíveis no país:

1# Sistema de Amortização Constante – SAC 

Como o nome já diz, a amortização se mantém durante todo o processo, sendo o primeiro ponto a ser calculado e definido. O valor monetário é calculado com base na taxa de juros aplicada ao valor do saldo devedor. 

Já a parcela, na tabela do Sistema de Amortização constante, é o resultado da soma da amortização e dos juros. 

2# Sistema Francês de Amortização – Price

O sistema Price é o menos utilizado no Brasil. Nele, as parcelas são fixas, os juros, decrescentes e as amortizações, crescentes. No início, as prestações são baixas, mas aumentam após aplicação da taxa referencial (TR).

Por conta das altas taxas de inflação, esse sistema foi reformulado, passando a adotar indexadores que reajustam as prestações com base no aumento dos preços.

Aqui, as prestações são formadas por uma cota de amortização e juros, e variam ao longo do financiamento.

3# Sistema de Amortização Crescente – Sacre

O Sistema de Amortização Crescente é, na verdade, uma junção dos dois sistemas anteriores. Suas prestações são crescentes ao longo do tempo, mas apenas até certo ponto. A partir daí, começam a diminuir.

Bem parecido com o Sistema Price, o reajuste das prestações do Sacre está associado às taxas referenciais e, com o passar do tempo, a amortização cresce e os juros caem. 

A vantagem que o Sacre oferece é que, como as prestações caem no decorrer do financiamento, o risco de inadimplência diminui paralelamente.

Gostaria de aprender a financiar um apartamento? Confira nosso artigo!

 


Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

As duas formas principais de financiar um imóvel no Brasil são:

  • Sistema Financeiro de Habitação (SFH); e
  • Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Vamos conhecer as características de cada um.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação é um tipo de financiamento imobiliário que foi desenvolvido pelo governo federal e é garantido pelos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).

Um financiamento imobiliário feito pelo SFH deve possuir as seguintes características:

  • valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de:
    • R$ 950 mil para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal;
    • R$ 800 mil para os demais estados.
  • a parcela não pode comprometer mais de 30% da renda mensal do contratante;
  • o prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses);
  • só pode ser realizado por pessoa física;
  • a base de recursos vem da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
  • a taxa de juros pode ser de, no máximo, 12% ao ano. Em 2018, a taxa mínima caiu de 10,25% para 9% ao ano;
  • a porcentagem do valor máximo para o financiamento de imóveis é de:
    • 70% para imóveis usados;
    • 80% para novas unidades.

Este tipo de financiamento imobiliário ainda oferece 50% de desconto no registro e na escritura do primeiro imóvel.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Também criado pelo governo federal, o Sistema de Financiamento Imobiliário tem o objetivo de suprir as carências do Sistema Financeiro de Habitação – serve para valores avaliados em mais de R$ 800 mil e R$ 950 mil, dependendo da região.

Por conta do risco maior, as taxas de juros de financiamento acabam sendo maiores e oscilatórias.

Um financiamento feito pelo SFI deve ter os seguintes atributos:

  • o valor de avaliação do imóvel deve:
    • ultrapassar R$ 950 mil para Minas Gerais, Rio de Janeiro e Distrito Federal;
    • ultrapassar R$ 800 mil para demais estados.
  • não há limite de renda comprometida;
  • o prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses);
  • o valor de concessão de financiamento varia entre 80% e 90% do valor do imóvel;
  • só pode ser realizado por pessoa física;
  • taxa de juros variável (em 2018, a taxa mínima caiu de 11,25% para 10% a.a.)

Como escolher o tipo de financiamento imobiliário ideal

Após conhecer os tipos de financiamento imobiliário e as taxas de amortização, é a hora de escolher a melhor oferta para sua situação financeira. 

Confira algumas dicas para contratar o melhor tipo de financiamento imobiliário:

1# Utilize os mesmos critérios para todas as simulações

Na hora de conhecer os tipos de financiamento imobiliário, utilize os mesmos critérios para todas as opções, por exemplo:

  • valor do imóvel;
  • valor do financiamento;
  • taxas; e
  • prazo da operação.

Lembre-se de observar se nas simulações será incluído o financiamento das despesas de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e Registro.

2# Conheça os pré-requisitos da contratação

Quando for ao banco, procure se informar sobre o que você pode fazer para obter condições de pagamento melhores, como fazer a portabilidade do seu salário para este banco a fim de ter taxas especiais. 

3# Compare o valor da avaliação do seu imóvel

Em todo financiamento imobiliário acontece uma avaliação do imóvel, e é com base nisso que é definido o valor máximo possível para a liberação do crédito.

Com esses números em mãos, faça a comparação do valor que os bancos vão cobrar para fazer essa avaliação.

4# Seguros MIP e DFI

Todas as operações de financiamento imobiliário contam com dois seguros habitacionais:

  • Morte e Invalidez Permanente (MIB); e
  • Danos Físicos do Imóvel (DFI).

Em muitos casos, as condições melhores de pagamento oferecidas pelos bancos podem estar atreladas a seguros caros. 

Por isso, compare o preço dos seguros de um banco com o do outro.

5# Compare o valor das parcelas

Nesta etapa, compare o valor da primeira parcela de simulação de cada banco somado às despesas acessórias. Dessa forma, você verá o valor total e real do seu financiamento imobiliário.

 

Para dar o primeiro passo em direção ao sonho da casa própria, entre em contato conosco!

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